1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет задачи, функциональные обязанности, права и меру ответственности администратора здания (Facility Manager / управляющего коммерческим объектом недвижимости / бизнес-центром) на 2026 год.

1.2. Должность относится к категории руководителей среднего звена службы комплексной эксплуатации объектов недвижимости.

1.3. Прием на работу и увольнение производятся приказом Генерального директора компании по управлению недвижимостью.

1.4. Администратор здания непосредственно подчиняется Операционному директору УК или Директору по управлению недвижимостью.

1.5. В своей деятельности руководствуется Гражданским кодексом РФ, правилами противопожарного режима РФ, техническими регламентами эксплуатации зданий и сооружений, санитарными нормами, условиями договоров аренды и регламентами управляющей компании 2026 года.

2. Квалификационные требования к специальности

2.1. Образование: Высшее или среднее профессиональное образование (строительное, инженерно-техническое, экономическое или менеджмент недвижимости).

2.2. Опыт работы: Стаж работы в сфере Facility Management (эксплуатации коммерческой недвижимости: БЦ, ТЦ, технопарки, МФК) не менее 2 лет.

2.3. Администратор здания (Facility Manager) должен знать:

• Основы функционирования инженерных систем современного здания: систем кондиционирования (VRV/VRF), приточно-вытяжной вентиляции, отопления, лифтового хозяйства, АПС и пожаротушения;
• Стандарты взаимодействия с арендаторами и собственниками помещений (Property & Facility стандарты 2026 года);
• Порядок организации и контроля клининговых услуг, технического обслуживания (ТОиР), дезинсекции, вывоза мусора и охраны объекта;
• Правила оформления актов приема-передачи помещений, дефектных ведомостей и актов разграничения эксплуатационной ответственности;
• Программные комплексы для диспетчеризации и подачи заявок арендаторами (BMS, HelpDesk / ServiceDesk системы);
• Нормы пожарной безопасности и гражданской обороны для высотных и многофункциональных зданий.

Справочные данные классификаторов профессии

3. Должностные обязанности

Администратор здания (Facility Manager) осуществляет выполнение следующих функций:

3.1. Обеспечение технической эксплуатации и сервиса объекта:

• Осуществляет оперативный контроль за надлежащим техническим, санитарным и противопожарным состоянием здания, паркинга и прилегающей территории.
• Координирует работу дежурной инженерной службы, службы клининга, службы безопасности и специализированных подрядчиков (лифты, автоматические двери, пожарная автоматика).
• Организует прием, учет и оперативное выполнение заявок арендаторов через систему HelpDesk/BMS.
• Осуществляет ежедневные плановые обходы здания, мест общего пользования (МОП), технических этажей и кровли с фиксацией замечаний.
• Контролирует подготовку здания к сезонной эксплуатации (опрессовка отопления, промывка систем, консервация/расконсервация систем охлаждения).

3.2. Взаимодействие с арендаторами и контроль подрядчиков:

• Организует передачу помещений арендаторам по актам приема-передачи при въезде и выезде, контролирует состояние отделки.
• Контролирует соблюдение арендаторами правил внутреннего распорядка здания, регламентов проведения ремонтных и отделочных работ (Fit-Out).
• Осуществляет контроль за снятием показаний индивидуальных приборов учета электроэнергии, тепла и воды в помещениях арендаторов.
• Участвует в проверках надзорных органов (Госпожнадзор МЧС, Роспотребнадзор, Росприроднадзор).

4. Права работника

Администратор здания имеет право:

• Приостанавливать проведение ремонтно-строительных работ в помещениях арендаторов при нарушении правил пожарной безопасности или повреждении несущих конструкций.
• Требовать от подрядных организаций (клининг, охрана, ТОиР) устранения выявленных нарушений условий контрактов с наложением штрафных санкций.
• Ограничивать доступ в здание лиц, нарушающих пропускной режим, общественный порядок или регламенты безопасности.
• Вносить предложения руководству по модернизации инженерной инфраструктуры и снижению энергопотребления здания.

5. Ответственность

Администратор здания несет ответственность за:

• Аварийные ситуации и ущерб: затопления, разморозку систем, повреждение имущества арендаторов по вине эксплуатационной службы.
• Нарушение норм пожарной безопасности: блокировку путей эвакуации, неисправность систем дымоудаления и эвакуационных дверей здания (ст. 20.4 КоАП РФ).
• Срыв сроков закрытия заявок арендаторов: падение показателей удовлетворенности качеством управления зданием.
• Ненадлежащий контроль подрядчиков: оплату невыполненных или некачественно оказанных клининговых и ремонтных услуг.

6. Показатели эффективности (KPI 2026)

• Процент своевременно закрытых заявок от арендаторов в системе ServiceDesk (не менее 95–98%);
• 0 предписаний и штрафов со стороны МЧС и контролирующих инспекций;
• Индекс удовлетворенности арендаторов качеством эксплуатации объекта (Tenant CSAT > 85%);
• Снижение удельных эксплуатационных расходов на содержание 1 кв. метра площадей здания.