1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция устанавливает служебные полномочия, функционал и меру ответственности начальника отдела эксплуатации (жилищного фонда / многоквартирных домов управляющей организации) на 2026 год.

1.2. Должность относится к категории руководителей среднего и высшего звена сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

1.3. Прием на работу и увольнение с должности производятся приказом Генерального директора управляющей компании (УК / ТСЖ / МУП) в порядке, установленном ТК РФ.

1.4. Начальник отдела эксплуатации жилого фонда непосредственно подчиняется Главному инженеру или Генеральному директору управляющей организации.

1.5. В своей деятельности руководствуется Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491), Минимальным перечнем услуг и работ (Постановление № 290), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя № 170 в актуальной редакции 2026 года) и стандартами ГИС ЖКХ.

2. Квалификационные требования к специальности

2.1. Образование: Высшее профессиональное образование по направлению «Строительство», «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура», «Теплогазоснабжение и вентиляция» или смежное инженерное образование.

2.2. Опыт работы: Стаж работы в организациях жилищно-коммунального комплекса или строительной сферы не менее 3 лет на инженерных или руководящих позициях (ведущий инженер по эксплуатации МКД, начальник участка ЖКХ).

2.3. Аттестация: Наличие квалификационного аттестата на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (для руководящего состава УК) является преимуществом.

2.4. Начальник отдела эксплуатации жилищного фонда должен знать:

• Законодательство РФ по управлению и содержанию многоквартирных домов (МКД) по состоянию на 2026 год;
• Конструктивные особенности зданий, технические регламенты эксплуатации инженерных систем (ХВС, ГВС, отопление, канализация, вентиляция, электросети, лифтовое хозяйство);
• Правила подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации (осенне-зимнему и весенне-летнему периодам) с получением паспортов готовности;
• Порядок работы в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ);
• Порядок проведения плановых сезонных и внеочередных технических осмотров общего имущества МКД;
• Порядок взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями (РСО), Госжилинспекцией (ГЖИ), МЧС и подрядными ремонтными службами.

Справочные данные классификаторов профессии

3. Должностные обязанности

Начальник отдела эксплуатации жилищного фонда выполняет следующие должностные обязанности:

3.1. Техническая эксплуатация МКД и инженерных сетей:

• Организует технически правильную, безопасную и безаварийную эксплуатацию жилищного фонда, закрепленного за управляющей компанией.
• Обеспечивает проведение весенних и осенних осмотров конструктивных элементов и инженерного оборудования МКД, оформляет акты осмотров и дефектные ведомости.
• Организует и лично контролирует комплексную подготовку жилых домов к отопительному сезону (промывка, опрессовка тепловых узлов, ревизия запорной арматуры, утепление контура) с оформлением Паспортов готовности к зиме.
• Формирует перспективные и годовые планы текущего ремонта общего имущества собственников МКД и контролирует качество их выполнения.
• Осуществляет непрерывный мониторинг работы аварийно-диспетчерской службы (АДС), контролирует нормативные сроки локализации и ликвидации аварий в МКД.
• Координирует работу специализированных подрядчиков (по обслуживанию лифтов, газового оборудования, систем пожарной автоматики и ДУ).

3.2. Взаимодействие с жителями и государственными органами:

• Рассматривает обращения, заявления и жалобы собственников помещений по вопросам содержания жилья в регламентные сроки 2026 года.
• Обеспечивает своевременное размещение информации о плановых работах, ремонтах и авариях в ГИС ЖКХ и на информационных стендах.
• Взаимодействует с инспекторами Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) при проведении проверок, обеспечивает оперативное исполнение предписаний.
• Руководит работой инженеров по эксплуатации, мастеров участков, сантехников, электриков и кровельщиков.

4. Права работника

Начальник отдела эксплуатации жилищного фонда имеет право:

• Осуществлять доступ в технические помещения МКД (подвалы, чердаки, кровли, электрощитовые, машинные отделения лифтов) и контролировать их закрытие.
• Требовать от собственников и арендаторов помещений устранения фактов незаконных перепланировок и самовольного переустройства общедомовых инженерных сетей.
• Не принимать работы у подрядных ремонтных организаций при несоблюдении СНиП, ГОСТ или сметных требований.
• Вносить предложения генеральному директору УК по установлению тарифов на содержание и ремонт жилья для вынесения на общие собрания собственников (ОСС).

5. Ответственность

Начальник отдела эксплуатации жилищного фонда несет ответственность за:

• Срыв отопительного сезона: неполучение паспорта готовности дома к зиме или разморозку систем теплоснабжения (ст. 7.22, 9.11 КоАП РФ).
• Аварии и несчастные случаи: падение наледи/сосулек с крыш, обрушение конструкций, заливы помещений, приведшие к травмам или крупному ущербу (ст. 238 УК РФ).
• Штрафы ГЖИ за нарушение лицензионных требований: управление МКД с грубыми нарушениями (ст. 14.1.3 КоАП РФ).
• Нарушение регламентных сроков устранения аварий АДС: задержка выезда дежурных бригад при коммунальных инцидентах.

6. Показатели эффективности (KPI 2026)

• 100% своевременное получение паспортов готовности МКД к осенне-зимнему периоду (до 15 сентября);
• Снижение аварийности на внутридомовых инженерных сетях на объектах управления УК;
• Выполнение плана текущего ремонта МКД в установленные графиком сроки;
• Отсутствие неснятых предписаний и штрафов органов ГЖИ и муниципального жилищного контроля.