1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет трудовые функции, права, профессиональные обязанности и ответственность риелтора (включая наименования: агент по недвижимости, эксперт по операциям с недвижимостью, брокер по жилой / коммерческой недвижимости, специалист по ипотечному брокериджу).

1.2. Должность относится к категории специалистов коммерческого департамента агентства недвижимости или девелоперской компании.

1.3. Назначение на должность и освобождение от нее осуществляется приказом Генерального директора по представлению Руководителя отдела продаж / Директора департамента недвижимости.

1.4. Риелтор непосредственно подчиняется Руководителю группы продаж / Начальнику отдела вторичной/первичной/коммерческой недвижимости.

1.5. В своей служебной деятельности риелтор руководствуется:

• Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом № 214-ФЗ (долевое строительство);
• Федеральным законом № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем...» (в части требований Росфинмониторинга к субъектам рынка недвижимости);
• Профессиональным стандартом 09.003 «Специалист по операциям с недвижимостью» (утв. Приказом Минтруда РФ № 611н);
• Кодексом профессиональной этики риелтора и регламентами оказания брокерских услуг агентства.

2. Квалификационные требования к должности

2.1. Требования к образованию: Высшее или среднее профессиональное образование (юридическое, экономическое, менеджмент) либо непрофильное образование со специализированным обучением в области риелторской деятельности и оценки недвижимости.

2.2. Требования к опыту работы: Без предъявления требований к стажу (для эксперта/ведущего брокера — подтвержденный опыт проведения успешных сделок от 1–2 лет).

2.3. Риелтор (агент по недвижимости) должен знать:

• Законодательную базу регулирования прав собственности, аренды, приватизации, вступления в наследство, использования материнского (семейного) капитала, жилищных сертификатов и военной ипотеки;
• Порядок получения выписок из ЕГРН, справок из ПНД/НД, архивных выписок из домовой книги и проверки юридической чистоты истории объекта недвижимости;
• Методологию сравнительного маркетингового анализа цен на объекты жилой и коммерческой недвижимости;
• Основы ипотечных программ банков-партнеров, условия субсидированных ставок, эскроу-счетов и аккредитивной формы расчетов;
• Технологии эффективных холодных звонков, ведения переговоров, отработки возражений клиентов и презентации объектов (хоумстейджинг);
• Правила работы с профессиональными базами данных и CRM-системами (Циан, Авито Недвижимость, Домклик, Яндекс.Недвижимость, CRM агентства);
• Требования идентификации клиентов и субъектов сделки в рамках соблюдения норм закона № 115-ФЗ.

Справочные данные классификаторов должности

3. Должностные и профессиональные обязанности

Риелтор (агент по операциям с недвижимостью) выполняет следующие функции:

3.1. Привлечение клиентов и формирование базы объектов:

• Осуществляет поиск потенциальных продавцов, покупателей, арендодателей и арендаторов объектов недвижимости через холодные звонки, рекламные площадки, социальные сети и рекомендации.
• Заключает эксклюзивные и агентские договоры на оказание риелторских и информационно-консультационных услуг.
• Проводит экспертный осмотр объектов, фото- и видеосъемку, дает рекомендации собственнику по предпродажной подготовке (Home Staging).
• Формирует и публикует рекламные объявления в CRM и на классифайдах (Циан, Авито, Домклик), управляет рекламными бюджетами продвижения лотов.

3.2. Показы, переговоры и юридическая экспертиза:

• Организует и проводит презентации и показы объектов потенциальным покупателям/нанимателям.
• Ведет аргументированные переговоры по согласованию цены, условий расчетов, сроков освобождения объектов и распределения сопутствующих расходов.
• Совместно с юридическим отделом агентства осуществляет сбор и проверку пакета документов на объект: проверка арестов, обременений, банкротства собственников (ЕФРСБ), судебных споров (ГАС «Правосудие»), прав третьих лиц и несовершеннолетних.

3.3. Сопровождение сделок и финансовые расчеты:

• Оказывает помощь клиентам в одобрении ипотеки и подборе страховых программ.
• Организует подписание предварительных договоров купли-продажи (аванс, задаток, обеспечительный платеж).
• Координирует проведение безопасных взаиморасчетов (банковский аккредитив, сервис безопасных расчетов — СБР, депозит нотариуса, индивидуальный банковский сейф).
• Сопровождает электронную или очную регистрацию перехода права собственности в Росреестре / МФЦ, контролирует подписание Акта приема-передачи объекта.

4. Права работника

Риелтор имеет право:

• Запрашивать у клиентов оригиналы правоустанавливающих документов для проведения правового анализа объекта перед выставлением на продажу.
• Отказываться от работы с объектами и клиентами при выявлении признаков мошенничества, недееспособности продавцов или сомнительного происхождения средств.
• Пользоваться корпоративной мобильной связью, базами данных агентства, профессиональным фотооборудованием и юридической поддержкой компании.
• Получать своевременное агентское вознаграждение (комиссионные) в соответствии с Положением о мотивации агентства.

5. Ответственность

Риелтор несет ответственность за:

• Юридическую чистоту сопровождения: сокрытие от покупателя или руководства явных юридических рисков и дефектов объекта, повлекших оспаривание сделки в суде.
• Нарушение закона № 115-ФЗ: непроведение обязательной идентификации клиентов и непринятие мер по выявлению публичных должностных лиц или фигурантов перечня экстремистов/террористов.
• Разглашение конфиденциальных данных: передачу контактов клиентов и условий расчетов сторонним риелторам или третьим лицам.
• Ущерб репутации агентства: за некорректное, неэтичное поведение, срыв сроков сделок или неявку на подписания договоров.

6. Взаимодействие и KPI

6.1. Коммуникации: взаимодействует с юристами агентства, ипотечными брокерами, менеджерами банков, нотариусами, сотрудниками МФЦ, оценщиками и страховыми компаниями.

6.2. Ключевые показатели KPI:

• Количество совершенных и зарегистрированных сделок в месяц/квартал.
• Объем валовой комиссии (Gross Commission Income — GCI), принесенной компании.
• Конверсия из входящих обращений (лидов) в показы и подписанные договоры (не менее 15–20%).
• Количество эксклюзивных договоров с собственниками в портфеле агента.